De lo urgente y lo importante


En los últimos tiempos se ha puesto de actualidad una idea o propuesta que ha tenido gran aceptación y ha puesto de acuerdo a gente tan dispar como Esperanza Aguirre y Cayo Lara. Es la famosa dación de pago. Sobre este asunto hay literatura en foros y blogs de mayor calidad y cantidad a la que pueda yo ofrecer. No me pararé a hablar sobre ella más que para decir tres cosas:

– La primera es que nadie querría dación de pago en tiempos de bonanza inmobiliaria y que como se dice encarecería enormemente las hipotecas.

– Que como consecuencia de esto andar proponiendo esta medida resulta demagógico, aunque sea algo que yo personalmente apoyo.

– Que además no es ninguna solución para el problema en cuestión, sólo resolvería el problema de los embargos en situaciones fuertemente bajistas como estamos hoy. Que no es poco. Pero la dación de pago no impediría para nada la formación de otra burbuja inmobiliaria, ni afectaría de manera notable los criterios de aceptación por parte de las secciones de Riesgos de las entidades bancarias.

Dicho esto, repito, estoy a favor de implementar la medida como posibilidad y no como imposición. Porque en todo esto voy a ser malo y lo voy a decir, aunque me lluevan tortas: a ver si la demanda se mira al espejo y aprende a ser responsable de sus decisiones. El social-ladrillismo nunca se hubiera desarrollado sin la existencia de legiones de Johnnys y Jennys que apenas pasaban del mileurismo y pedían 150 o 200 mil euros al Banco para comprar una vivienda. En esto mis tres años de trabajo trabajando con seguros de amortización de préstamos me avalan.

Aún recuerdo cómo un amigo mío me comentaba en 2006 porqué no había comprado una vivienda, que era una inversión. Hoy él lleva casi un año en paro y con una vivienda a casi 50 kms. de la capital que le impide movilidad laboral. Y yo hoy podría comprarsela previo recorrido por un pasillo de pétalos de rosa por cualquier sucursal bancaria. Desgraciadamente la vida es así de cruel, la realidad es la que es y la existencia de este tipo de personas era el eslabón final de la cadena económico-mafiosa que se basaba precisamente en que un pobre demonio pagara la fiesta a los demás, con la creencia de que él le podría meter el muerto a otro. ¿Quién no recuerda aquel “si no puedo pagarla la vendo, cancelo la hipoteca y me sobra dinero”? Pues ahora muchos de estos andan pidiendo dación de pago. No se puede ser gallo por la noche y gallina por la mañana, por mucho que detestemos a la Banca.

Hechas estas consideraciones y por lo que he podido leer, es posible algo parecido amparándonos en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria:

Artículo 140.

No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.

Así que se podría en tanto en cuanto se pacte con la entidad que te presta el dinero. Hace años comentaba con familiares y conocidos que la gente tenía la costumbre de entrar en los bancos a pedir créditos como si tuvieran que pedir perdón por vivir. Cuando realmente era al contrario, el haces un favor contrayendo una deuda en los tiempos del milagro español eras tú. Y por aquellos tiempos había un cierto margen para negociar que hoy no puedes tener. Como he dicho he trabajado un tiempo para la banca y siempre tengo claro que excepto quizás el de la caja, el empleado de la oficina es un comercial y como tal te va a vender crecepelos a la mínina. De hecho su salario en muchas ocasiones depende de la cantidad y composición de los crecepelos que fuera capaz de encasquetar. Con la crisis ahora se lleva vender participaciones preferentes como si fueran renta fija. Pero esto es otro tema.

¿Qué quería decir con todo esto? Pues que quizás esto sea lo urgente, porque no es aceptable quedarte sin casa y con deuda. Pero esto realmente no asegura ni el acceso a la vivienda por parte de la población ni que vuelva a ocurrir otra burbuja. No es lo importante.

Tampoco voy a profundizar en muchas medidas las cuales serían de ayuda. Temas relacionados con la gestión del suelo, legislación sobre alquiler y parque público de viviendas en ese régimen, impedir movimientos claramente especulativos… Intentando además salir de soluciones tan flojas a mi gusto como las relativas a las viviendas vacías. Y de esta sí que diré algo. Porque esto es algo que a veces he debatido en mis ratos de discusión digital, a mí me parece más especulador el que alquila y se aprovecha de las subidas de precio que el que simplemente cierra la casa. Otra cosa es que hablemos de utilidad económica o social. Pero la mayoría de estas viviendas están en esta situación por temas de herencia, separación o porque las viviendas en sí están en zonas rurales o de costa con mala salida al mercado. Si quitamos estas circunstancias el número de casas vacías “para especular” cae en gran manera a mi modo de ver.

Sobre esto me llama la atención de que el INE no haya hecho un censo de viviendas desde 2001, pero por entonces arrojaba datos de que Extremadura era la C.C.A.A. con más vivienda vacía y las dos Castillas las que tenían mayor proporción de segundas residencias. Esto denota que el fenómeno muchas veces está más asociado a la despoblación o simplemente con que son las casas de los padres emigrados a la ciudad que ahora disfrutan hijos o nietos cuando pueden. Por eso las propuestas de cargar fiscalmente estas viviendas sólo fastidiarían a las clases más populares cuyo delito es conservar la vivienda de sus abuelos para disfrutarla en vacaciones, mientras proponemos incentivos fiscales a un rentista que alquila un piso a precio de oro en una capital. De esto tengo mis serias dudas y creo que ni es urgente, ni es importante.

Porque lo importante para mí y sobre lo que no se ha hablado apenas es de las medidas que nos llevarían a impedir la llegada de futuras burbujas inmobiliarias. La dación de pago podría suponer un freno en el número de las mismas que son concedidas, pero si la demanda es tan fuerte como hace años siempre alguien se acabará llevando la hipoteca y la vivienda. Seguiría habiendo un tonto que pagara la fiesta desde al Alcalde hasta al comercial de la inmobiliaria. Sin contar que el encarecimiento podría expulsar a muchos del mercado de la propiedad. Aquí entraríamos en el debate típico propiedad vs alquiler tan trillado y sobre el que también me remito a Mr. Google.

Se ha hablado muy poco de dos medidas que igual serían más interesantes para prevenir futuras burbujas: limitación del plazo y de la proporción de la cuota. Vamos, lo que viene siendo mayormente limitar legalmente el plazo de amortización y fijar una proporción de los ingresos que no podría superar la cuota. Este cóctel aplicado en los tiempos correctos quizás sería la mejor solución para impedir futuras burbujas. Porque enlazo noticia de septiembre de 2010 para mostrar que no aprendemos:

La banca aún ofrece hipotecas a 50 años y por un 100% de financiación

Sobre la limitación del tiempo de amortización es algo que mucha gente con mínimo de matemáticas financieras entiende, pero que curiosamente ex-ministros como Solbes obviaban cuando declararan que “era buen momento para comprar porque yo compré la mía al 16%”. Esto me muestra que o este tío nos quería engañar o es que simplemente es gilipollas y olvida la capitalización compuestas. Y teniendo en cuenta que mi ex-empleador Barclays le acaba de contratar, creo que va a ser lo primero. Pero por su agenda, por supuesto. Sobre esto y otras consideraciones ya escribí algo hace casi 4 años en mi abandonado blog en ElPais.com, por cierto visto ahora la de cosas en las que me equivocaba… Pero para vagos resumo lo que quería decir entonces:

El “Tito Solbes”, pongamos que pidió el equivalente a 100.000 euros (ya sería menos), a ese famoso 16% a un plazo algo exagerado para su época de 15 años. Bien, utilizando la calculadora para no abrumar con cuentas, nos saldría una cuota de 1.468,70. Teniendo en cuenta que 15 años serían 180 meses, nos sale que 1.468,70 * 180 = 264.366 pavos. Menudo palo, ¿no?

Ahora nos trasladamos a la actualidad. Hoy nuestro Ministro repite la experiencia. Si tenemos en cuenta que el precio de la vivienda se ha triplicado desde el 98, volveremos a ser buenos y tomaremos esto como referencia aunque sabemos que lo más real seria coger los precios de 20 años antes. Ahora tocaría solicitar 300.000, con un precio del dinero del 4% a un plazo de 40 años, que es lo que se lleva ahora. La calculadora nos indica que la cuota en este caso sería de 1.253,81. Si aún lo ven necesario echamos la cuenta, 40 años son 480 meses. 1.253,81 * 480 = ¡¡¡601.828,8!!! mauros. ¡Se muera la mama, Richal!

Vamos, que alargar los plazos de amortización si bien puede amortiguar los efectos de altos precios de la vivienda haciéndolos accesibles a más gente con menor renta, eso a su vez genera una demanda que mantiene y eleva ese precio, además de dejar un montante final mayor a pagar. En esta cuenta por supuesto hay dos cosas que saltan a la vista, una que se ve y otra que no se ve. La primera es que la cantidad de intereses a pagar de manera proporcional sobre el precio de compra es bastante mayor en el caso primero que en el siguiente. La que no se ve es que la teoría dice que los salarios aumentan con el tiempo y por lo tanto habría que irse a simulaciones más detalladas para ver si incluso se pagaría mejor la segunda opción que la primera. Aunque viendo las propuestas sobre revalorización salarial en estos tiempos la cosa no tranquiliza. Pero el conceto es el conceto. Y no es lo mismo pagar 250.000 que 600.000. Alargar los plazos de amortización consigue que se puedan subir más los precios por el efecto de la reducción de cuotas. Si esto luego es realmente rentable o no dependerá del caso.

Pero el problema que supondría aplicarlos sería que no podría hacerse de manera brusca, pues hacerlo de golpe expulsaría a muchas personas de la posibilidad de comprar porque no podrían pagar la cuota. Esto aceleraría la caída de precios, lo cual deberíamos plantearnos si realmente es bueno si nos olvidamos de nuestro hijoputismo y nuestro sentimiento de venganza contra banqueros y compradores de vivienda durante el burbujazo.

El segundo aspecto que me parece importante es el de la limitación del % sobre ingresos que debería suponer la cuota. Los efectos serían parecidos a los de la idea anterior, retrayendo sobre la demanda y sobre todo acabando con el endeudamiento excesivo por parte de las familias y los efectos que tendría una situación de desempleo. La opción anterior actuaba más sobre precios y esta sobre los compradores. Así se podría evitar que el hecho de que alguien perdiera su empleo llevara a un impago y a un embargo porque bien la prestación por desempleo o bien el salario de la pareja podrían cubrir el agujero de ingresos.

Su aplicación igualmente que con la limitación del plazo de la amortización debería ser gradual, para no producir efectos indeseados de mucha intensidad y que expulsara del mercado a muchos compradores sin ánimos de especular. Y como he dicho en entradas como Es la construcción, estúpido 2.0 sin ladrillos no hay paraíso.

Estas dos cosas dentro del tema hipotecario me parecen lo realmente importante, aunque nos pueda parecer que lo urgente es más importante. Hay otros temas que proponen varios colectivos y asociaciones de consumidores como aumentar la cantidad de inembargable del patrimonio de personas y familias, detener ejecuciones inmobiliarias o dar soluciones de conciliación entre las parte que me parecen algunas más correctas que otras pero que adolecen del mismo problema que la dación de pago. Puede ser lo urgente para la situación actual respecto al asunto hipotecario, pero no creo que sea lo realmente importante para evitar desde este aspecto que dentro de 20 años no estemos otra vez con el tema.

Así que resumiendo un poco y sin rechazar las opciones que enmarcaba dentro de lo urgente, lo que me parece importante y a estudiar es:

– Reducción progresiva cada ciertos años de los plazos máximos de amortización. Llegando a una situación ideal de entre 15 y 20 años en un plazo de como demasiado 10 años.

– Reducción progresiva cada ciertos años de la proporción del salario declarado que podría suponer la cuota hipotecaria empezando por un 80% y llegando a un 50% en 5 años, con vistas a si es posible bajar al 30% en 10 años.

Las cantidades y proporciones son totalmente orientativas.

Esto me parece mucho más importante que implantar la dación de pago. Porque igual esta provocaba un efecto indeseado y es que alguien podría pedir la cantidad que quisiera, pues luego se podría quitar el marrón devolviendo las llaves. Esto como se produciría en un escenario de subida en los precios podría llevar a que el Banco aceptará ya que el inmueble ganaría valor respecto al principal solicitado , se llevaría los intereses que le han pagado por el camino y en el futuro puede vender o arrendar y ganar aún más dinero. Vamos, que el proceso mental que alimentaba el social-ladrillismo podría repetirse si vuelven la inconsciencia del comprador y la laxitud a la hora de valorar riesgos de la banca y los vendedores.

Así que aunque unas cosas puedan complementar a otras y yo la pueda apoyar, distingamos lo urgente de lo importante.

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3 respuestas a De lo urgente y lo importante

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